L'EXPERTISE EN ÉVALUATION IMMOBILIÈRE
ESTIMATION ET EXPERTISE EN VALEUR VÉNALE
Qu’il soit meuble ou immeuble, la vraie valeur d’un bien est celle à laquelle il peut se vendre dans un délai raisonnable et non pas celle à laquelle il est affiché. C'est la raison pour laquelle il convient tout d'abord de bien différencier deux démarches distinctes : l'estimation (ou avis de valeur immobilière) et l'expertise en valeur vénale.
L'ESTIMATION (OU AVIS DE VALEUR)
Ces deux termes définissent la même démarche, qui consiste à apprécier rapidement une fourchette de valeurs dans laquelle un bien immobilier pourrait être vendu, par rapport à l’offre et à la demande dans sa zone de situation.
Elle sera le plus souvent opérée, par un agent immobilier local ou le département immobilier d’un office notarial, et pourra suffire dans certains cas, si vous avez à faire à quelqu’un qui connait très bien son marché.
Demandant peu de travail, elle sera généralement gratuite, ou de coût modique. Il faudra toutefois rester très prudent sur les pseudos « expertises » de certains sites qui proposent de vous donner une valeur, sans jamais avoir vu votre bien; la revue « Que choisir » en a épinglé un certain nombre dans son numéro 144 d’octobre 2016.
L'EXPERTISE EN VALEUR VÉNALE
L’expertise en évaluation immobilière qui consiste à apprécier la valeur vénale d’un bien immobilier à un instant T demande un travail beaucoup plus important.
Cette activité est encadrée par la charte de l’expertise en évaluation immobilière qui exige une méthodologie conséquente.
Seul un expert, suffisamment formé pour apprécier correctement les principaux facteurs déterminants de la valeur, est à la fois apte et compétent pour la réaliser.
LA VALEUR VÉNALE
C'est le prix auquel un droit de propriété pourrait être vendu, à l’amiable et au moment de l'Expertise, les cinq conditions suivantes étant réunies :
Libre volonté du vendeur et de l'acquéreur.
Absence de facteurs de convenance personnelle.
Que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec publicité adéquate.
Dans un délai raisonnable pour la négociation, tenant compte de la nature du bien et de la tendance du marché.
Que la valeur soit à un niveau sensiblement stable pendant ce délai.
MÉTHODOLOGIE D'UNE EXPERTISE
L'expertise en évaluation immobilière demande un travail conséquent de collecte d’informations, d’analyses, de croisements, de pondérations afin d’aboutir à définir la valeur précise de votre bien.
1ère ÉTAPE :
Elle consiste à visiter en détail votre bien, et d’ores et déjà vous pourrez comprendre qu’il n’y a aucun crédit à accorder aux sites qui vous proposent une expertise gratuite sans jamais avoir vu votre bien.
2ème ÉTAPE :
Elle consiste à recueillir les données essentielles qui concernent votre bien: surfaces, qualité de construction, matériaux, environnement, état du marché immobilier, situation juridique du bien (servitudes, mitoyenneté, copropriété, baux…), situation en regard de l’urbanisme, références de comparaison sur des transactions réelles (et non de simples annonces).
3ème ÉTAPE :
Elle consiste à analyser l’ensemble des données, les croiser, les pondérer, afin de déterminer la valeur réelle de votre bien.
LE RAPPORT D'EXPERTISE
Le rapport d’expertise est un rapport détaillé et certifié qui comprend :
La description de la mission
La situation géographique
La description du bien
L'appréciation qualitative et juridique
L'étude du marché et des termes de comparaison
L'évaluation
Les conclusions et les annexes
NB: L’expertise immobilière peut également faire référence aux diagnostics techniques, lorsqu’ils sont présents.
Plusieurs types de rapports peuvent être émis, selon la simplicité ou la complexité des biens à estimer ou selon l'objectif défini :
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Rapport express ou certificat d'expertise
-
Rapport détaillé
Les tarifs : l’expertise fait l’objet d’une rémunération sous forme d’honoraires, convenus avant la mission.
